יזם הגיע לביתכם והציע לכם הצעה שלא תוכלו לסרב לה – הסבת בניין המגורים המיושן שלכם לבניין חדיש ויפהפה, כשבסופו של תהליך תקבלו דירה חדשה מבלי להתאמץ ומבלי להשקיע את מירב כספכם. נשמע מפתה ומבטיח, עם זאת ישנם דברים שעליכם לבדוק טרם החתימה על הסכם פינוי בינוי.
דירת התמורה, מפרט טכני, שדרוג – ראשית יש לבדוק מה הקבלן מציע לכם בתמורה לדירה הקיימת, אלו שדרוגים ותוספות תקבלו.
ערבויות (ביצוע, תק' שכירות, ורישום זכות) – הערבויות מתחילות מרגע מסירת הדירה. יש לקבל:
(1) ערבות חוק מכר על שווי הדירה העתידית (קשה לחשב שווי עתידי) חשוב לקבוע מנגנון עדכון, שמאות שווי עתידי.
(2) ערבות גם על שווי השכירות החלופית
(3) ערבות חב' אם של הבנייה, משהו שיבטיח לו"ז לרישום זכות, אופרציה חשובה שלעיתים מתארכת יתר על המידה.
לו"ז והגדרת נק' יציאה – יש לוודא שאינכם חותמים על מתן האופציה ליזם ללא לו"ז מתוכנן וקבוע מראש. היזם יעדיף כמובן לא לתחום את הפרויקט בלו"ז נוקשה, אך ללא לו"ז התוצאה עבור הדיירים עלולה להיות בעייתית, לכן ודאו כי ידוע לכם מראש מה קצב הזמנים לפרויקט, מה תוקף התכנית המאשרת את הבניה, האם יש אפשרות להחלפת היזם במידה וזה אינו עומד בלו"ז שהוגדר וכו.
זהות הקבלן/יזם – נסו לדלות כמה שיותר מידע אודות הקבלן המבצע, בסופו של יום הוא זה שיבנה את הפרויקט ולכן יש לו אחריות ישירה לכל נזק תקלה או טענה אודות הבנייה. מיהו הקבלן המבצע? בקשו לראות רישיון קבלן וודאו כי הוא בעל הסיוג המתאים. מהו הניסיון המקצועי של הקבלן? האם הוא בעל חוסן כלכלי? האם התנהלו נגדו בעבר תביעות דיירים ?
איתנות פיננסית ומקצועית של היזם – יש לברר פרטים עד כמה שניתן מידע אודות היזם על מנת להבטיח את היכולת הכלכלית והביצועית של היזם בעמידה בפרויקט מסוג זה.
ליווי פיננסי מבנק מלווה – התחייבות היזם לליווי פיננסי. כל הכסף שהיזם מקבל יכנס לתוך פרויקט הספציפי כדי שהפרויקט יתקדם. השוברים שהבנק נותן ילכו לתוך הפרויקט בלבד.
מרפסות, חניות, מחסנים – יש להבהיר היטב אלו חלקים מהרכוש המשותף יהיו שייכים לכם בסוף הבניה, ולדעת היטב אילו מרפסות, חניונים, ומחסנים תקבלו.
אחד מול השני – שקיפות ושוויון הם ערכים חשובים בפרויקטים מסוג זה, אף אחד מהדיירים לא ירצה להרגיש שהדשא של השכן ירוק יותר, לכן הכניסו סעיף בחוזה שהקבלן צריך לתת לחלק באופן שוווה את הזכויות המתקבלות, כמו כן ניתן להוסיף מנגנונים, כמו למשל מפקח.
דמי שכירות (מנגנון שערוך) – חשוב לוודא שדמי שכירות חלופית לא יהיו נמוכים מדי.
משכנתאות קיימות – יש לוודא גרירות משכנתאות קיימות של הדיירים.
מפרט מינימאלי – הגדרה. המפרט של הדייר לא יפחת ממפרט שהיזם משווק ליתר הדיירים בשכונה. ניתן להיכנס למפרט בהסכם עצמו למרות שלא תמיד זה רלוונטי בל תקופת הבנייה הארוכה.
התחייבות לא לשאת בכל תשלום או מס – ברגע שיזם לוקח עליו פרויקט כזה הוא נושא בחובת תשלום כלל המיסים, למעט שכ"ט עו"ד (לא תמיד) כדי להימנע מניגוד האינטרסים.
מנגנון בחירת הדירות והשטחים המוצמדים – בשלב חתימת הסכם פינוי בינוי לא ניתן לדעת מה יהיה בעתיד, איך יראו הדירות וכו'. יש לדעת מה סדר הבחירה, מה מקבלים, איפה הדירה החדשה תמוקם בבניין.
הגדרת שטחים משותפים מינימאליים – יש לוודא שיישארו שטחים משותפים ,שהיזם לא לוקח לעצמו את כל השטחים.
הוצאות עתידיות – דמי ניהול או ועד בית- במסגרת מו"מ על פינוי, שימו לב כי מחיר ועד הבית לאחר סיום הפרויקט צפוי לעלות מהמחיר אותו שילמתם עד כה, עלולים להיות בעלי דירות שיתנגדו לכ ולכן יש צורך במציאת פתרונות יצירתיים, כגון רכישת הדירה לפי השווי העתידי על ידי היזם ומעבר של הדייר הבעיתי לדירה אחרת.
צפיפות מקסימאלית – ודאו מה מספר השכנים שיהיו לכם בעתיד, מהן זכויות הבניה והתכנית לפיה ייבנה הבניין.
נציגות אמינה – שלב מו"מ, ביצוע ובקרה לאורך כל חיי הפרויקט. אחת ההחלטות החשובות שעלכים לעשות היא בחירת עורך דין מנוסה ובקיא בתחום פרויקטים מסוג תמא, כזה שייצפה בעיות עתידיות שעלולות להיווצר ויידע למצוא מנגנונים יצירתיים לפתרון בעיות.
משרד עו"ד שלומי אביחצירא מתמחה בפרויקטים תמ"א 38, ומלווה פרויקטים מסוג חיזוק מבנים ופינוי בינוי.
למשרד מוניטין במתן ליווי משפטי ועסקי בפרויקטי פינוי בינוי הן מצד היזם והן מצד הדיירים, ניסיוננו הרב מביא לראיית הנולד והכרה רחבה של הבעיות האפשריות והפתרונות הקיימים להן, ומאפשר מתן ייעוץ מושכל והכרחי בפרויקטים מסוג זה.